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Vendita immobiliare in Germania: attuazione degli obblighi di informazione tramite data room

Vendita immobiliare in Germania: attuazione degli obblighi di informazione tramite data room

La sentenza della Corte federale di cassazione (BGH) del 15 settembre 2023 (R.G. V ZR 77/22) si è occupata degli obblighi di informazione di un venditore immobiliare, in particolare in relazione alla messa a disposizione di una data room virtuale durante le trattative contrattuali.

 

L’acquirente-ricorrente aveva acquistato, con contratto di compravendita notarile, diverse unità commerciali in un grande complesso edilizio ad uso misto risalente agli anni '70. La venditrice aveva assicurato che non erano previsti oneri straordinari o costi eccezionali ed aveva consegnato all’acquirente i verbali delle ultime assemblee dei condomini. Poco prima della stipula dell’atto, tuttavia, la venditrice aveva inserito in un apposito archivio digitale un verbale che conteneva una decisione dei comproprietari relativa a una spesa straordinaria di 50 milioni di euro per lavori di ristrutturazione. Di conseguenza, l’acquirente era stata obbligata a pagare una spesa straordinaria per lavori di riparazione, il che ha indotto l’acquirente a contestare il contratto di compravendita per dolo. La Corte federale tedesca ha stabilito che la venditrice era tenuta a informare l’acquirente, anche senza che questi lo richiedesse espressamente, in merito a tali lavori di ristrutturazione, il che può comportare un diritto al risarcimento dei danni ai sensi del codice civile tedesco in caso di omissione.

 

La Corte federale tedesca ha stabilito che un venditore adempie al proprio obbligo di informazione in relazione a una data room solo se può legittimamente presumere che l’acquirente, consultando i documenti ivi disponibili, possa venire a conoscenza delle informazioni rilevanti.

 

La Corte federale tedesca ha inoltre stabilito che il venditore non è tenuto a trasmettere direttamente tutte le informazioni, ma deve garantire che l’acquirente possa trovarle facilmente. Nel caso specifico, il venditore non era riuscito a segnalare adeguatamente all’acquirente i nuovi documenti caricati nella data room, motivo per cui l'obbligo di informazione è stato ritenuto non adempiuto. Il tribunale ha sottolineato che la “prevedibilità” dell'utilizzo delle informazioni da parte dell'acquirente dipende da diversi fattori, quali l'organizzazione della data room e la due diligence dell'acquirente.

 

I critici ritengono che la decisione della Corte federale tedesca trasferisca il rischio di una due diligence inadeguata al venditore. Essi sottolineano che non dovrebbe essere compito del venditore valutare se l'acquirente dispone dei consulenti adeguati o se effettua una verifica approfondita. Ciò potrebbe comportare un trasferimento ingiustificato del rischio e incertezza, in particolare nell'ambito dell'acquisizione di imprese, dove gli acquirenti sono generalmente responsabili della due diligence.

 

In pratica, ciò significa che i venditori dovrebbero prestare maggiore attenzione a fornire informazioni strutturate, complete e tempestive nella data room. Si raccomanda non solo di verificare la correttezza del contenuto delle informazioni, ma anche di garantire che l’acquirente abbia la possibilità di esaminarle in modo semplice e tempestivo.