Come più volte chiarito dalla giurisprudenza (sentenza della Corte di Cassazione 21 novembre 2022, n. 34211) l’assenza di agibilità non incide sulla commerciabilità dell'immobile ma solo a patto che tale carenza sia oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. In assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore trasferire il bene munito dell’agibilità. Per i giudici, la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del promissario venditore non implica automaticamente la risoluzione del contratto a favore del promissario acquirente. Prima di dichiarare la risoluzione del contratto, bisogna accertare se la mancanza del certificato di agibilità e le difformità hanno compromesso la commerciabilità del bene. Se, sostengono i giudici, durante il giudizio emerge che l’immobile presenta tutte le caratteristiche che ne consentono il corretto utilizzo e le difformità edilizie rispetto al progetto originario sono state sanate, il preliminare di compravendita resta valido.

Ma non solo, perché, secondo la Cassazione, anche se le difformità edilizie non sono state ancora sanate, il promissario acquirente deve concedere al promissario venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi di ripristino. In caso contrario, la condotta del promissario acquirente è considerata contraria alla buona fede.

Possiamo concludere che l’accertata presenza di irregolarità edilizie non comporti in automatico una condizione sufficiente per dichiarare inadempienza "grave” da parte del promittente venditore.

Al contrario bisogna sempre valutare le reciprocheposizioni soggettive e oggettive, e soprattutto concedere una seconda possibilità dando un po’ di tempo per rimediare.