Wie die Rechtsprechung mehrfach klargestellt hat (Urteil des Kassationshofs Nr. 34211 vom 21. November 2022), beeinträchtigt das Fehlen der „agibilità” (Benutzbarkeit) nicht die Verkaufsfähigkeit der Immobilie, aber nur dann, wenn dieser Mangel Gegenstand einer besonderen Regelung zwischen den Parteien ist. In Ermangelung einer vertraglichen Ausnahmeregelung ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie mit Benutzbarkeitsbescheinigung zu übergeben. Bevor die Auflösung des Vertrages erklärt wird, muss geprüft werden, ob das Fehlen des Bewohnbarkeitsbescheinigung und die nicht genehmigten Anbauten die Marktfähigkeit der Immobilie beeinträchtigt haben. Stellt sich im Laufe des Prozesses heraus, dass die Immobilie alle Merkmale aufweist, die eine ordnungsgemäße Nutzung ermöglichen, und die baulichen Abweichungen vom ursprünglichen Projekt behoben sind, bleibt der Kaufvorvertrag gültig, so die Richter.

Aber das ist noch nicht alles, denn nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs muss der Erwerber dem Verkäufer, auch dann, wenn die Baumängel noch nicht behoben sind, die für die Durchführung der Nachbesserungsarbeiten erforderliche Zeit einräumen. Andernfalls verstößt das Verhalten des Erwerbers gegen Treu und Glauben.

Daraus lässt sich schließen, dass das festgestellte Vorhandensein von Baumängeln nicht automatisch eine hinreichende Bedingung für die Feststellung einer „schwerwiegenden“ Vertragsverletzung seitens des Verkäufers darstellt. Im Gegenteil, es sind immer die subjektiven und objektiven Positionen des anderen zu bewerten und es ist vor allem eine zweite Chance zu geben, indem man eine Frist zur Wiedergutmachung einräumt.