Kauf und Verkauf von gewerblichen und privaten Immobilien in Italien und Deutschland
Wir unterstützen und vertreten Sie beim Kauf, Verkauf und Erbe von gewerblichen und privaten Immobilien in Italien und Deutschland
Wir sind Experten für das italienische Immobilienrecht und beraten Sie in allen rechtlichen Fragen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien und Deutschland. Auch bei Schenkungen und der Vererbung von Immobilien gibt es viele Details zu beachten. In solchen Fällen können Sie sich auf unsere Kompetenz im italienischen Immobilienrecht verlassen. Unsere spezialisierten Anwälte prüfen Ihre Situation, um Sie bei allen Immobilienangelegenheiten individuell beraten zu können.
Wir bieten Ihnen eine optimale Betreuung und umfassende Beratung während der gesamten Auftragsabwicklung Ihrer nationalen und internationalen Immobilienprojekte unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten und kultureller Unterschiede.
Ein weiterer Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt im Bereich von Beurkundungen, bei denen wir Sie kompetent begleiten und vertreten. Dank der langjährigen Erfahrung unserer Kanzlei unterstützen wir unsere Mandanten mit fundiertem Fachwissen und führen sie sicher und zielgerichtet durch Verhandlungen mit der Gegenseite. Dabei bieten wir Ihnen Unterstützung in Form von Beratung, Gestaltung und Abwicklung von vorvertraglichen Vereinbarungen und Kaufverträgen. Ebenso stehen wir Ihnen bei der Suche nach einer geeigneten Finanzierung und bei allen weiteren Fragen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien zur Seite.
Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche, fundierte Kenntnisse des aktuellen Immobilienrechts in Italien und Deutschland sowie ein umfassendes Verständnis des italienischen Immobilienmarktes. Dies versetzt uns in die Lage, die wesentlichen Aspekte und Schwierigkeiten beim Kauf und Verkauf von Immobilien zielsicher zu erkennen und entsprechende Vorkehrungen zu treffen.
Als deutsch-italienische Kanzlei verfügen unsere zweisprachigen Anwälte mit Spezialisierung im Immobilienrecht über eine juristische Ausbildung in Deutschland und Italien und sind in beiden Ländern als Rechtsanwälte zugelassen. Dank unserer Standorte in Italien und der engen Zusammenarbeit mit Notaren, Maklern und Steuerberatern bieten wir Ihnen vielfältige Lösungen für Ihre Immobilienangelegenheiten – häufig ganz ohne Ihre Anwesenheit vor Ort.
Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über wichtige Details in unserer Checkliste zum Immobilienkauf.
Unsere immobilienrechtlichen Leistungen im Detail
- Unsere rechtliche Betreuung erstreckt sich auf alle Immobilienformen: dazu zählen Ferienwohnungen, Wohnungen, Häuser und Landhäuser sowie Gewerbeimmobilien.
- Durch unsere Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren vor Ort können wir Ihnen dank unseres Netzwerks beste Lösungen bieten.
- Unsere deutsch-italienischen Anwälte beraten und unterstützen Sie bei Verhandlungen, sodass Sie sich auch ohne Italienischkenntnisse auf das Ergebnis verlassen können.
- Durch Einsichtnahme in öffentliche Register bewerten und überprüfen wir den rechtlichen Status der Immobilie.
- Wir betreuen Sie bei Behördenangelegenheiten und unterstützen Sie mit unserer Expertise bezüglich der italienischen Bestimmungen.
- Wir kennen die regionalen Besonderheiten der Ballungsräume und Urlaubsregionen und berücksichtigen die entsprechenden Landesrechte.
- Wir verfügen über Erfahrung mit Spezialfällen wie 1-Euro-Häusern und informieren Sie über die jeweiligen Besonderheiten.
- Wir beraten und unterstützen Sie bei Verhandlungen: von der Unterzeichnung des Vorvertrages über den notariellen Kaufvertrag bis zur abschließenden Eintragung in das jeweilige Immobilienregister bzw. Grundbuch.
- Bei Ersitzungen (usucapione) beraten wir Sie und vertreten Sie rechtlich vor italienischen Gerichten.
- Wir können Sie bei Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilien vor Gerichten in Italien vertreten.
- Wir beschaffen und prüfen die erforderlichen Unterlagen, wie z.B. Kataster- und Immobilienregisterauszüge, Grundbuchauszüge, Anträge auf Steuernummern (codici fiscali) etc.
- Wir erstellen und prüfen Kaufangebote, Vorverträge, notarielle Kaufverträge und Verkaufsvollmachten.
- Vor dem Verkauf bzw. Kauf der Immobilie beantragen und prüfen wir alle eigentumsrechtlichen Unterlagen.
- Sie erhalten von uns international rechtsverbindliche Fachübersetzungen Deutsch-Italienisch.
- Wir beraten Sie zu steuerlichen Aspekten im Grenzverkehr zwischen Deutschland und Italien im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften.
- Wir helfen Ihnen bei der Beantragung Ihrer italienischen Steuernummer (codice fiscale).
- Wir klären Sie über die im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf bzw. -kauf zu leistenden Steuern auf, wie etwa die Grunderwerbssteuer oder die Grundsteuer IMU (Imposta Municipale Unica).
- Wir unterstützen Sie bei der Eigentumsübertragung im Immobiliarregister bzw. Grundbuch.
- Dank unserer umfassenden Kenntnisse des italienischen Marktes helfen wir Ihnen, die passende Immobilie zu finden. Wir prüfen für Sie, ob der Preis marktgerecht ist.
- Je nachdem, ob Sie eine Immobilie an einem bestimmten Ort oder ortsunabhängig als Kapitalanlage erwerben wollen, beraten wir Sie zu den regionalen Besonderheiten.
- Wir helfen Ihnen, die geeignete Kauffinanzierung zu finden und prüfen diese.
- Wir unterstützen Sie bei Verhandlungen mit Immobilienmaklern und sorgen dafür, dass Sprachbarrieren den Immobilienkauf nicht beeinträchtigen.
- Wir beraten Sie als Verkäufer der Immobilie zu den steuerlichen Auswirkungen wie Spekulationsfristen etc.
- Wir prüfen für Sie Altlasten und Grunddienstbarkeiten.
- Wir helfen Ihnen bei der Ermittlung des Marktwerts Ihrer Immobilie.
- Bei der Suche nach einem Makler unterstützen wir Sie durch unser Netzwerk.
- Wir erstellen Testamentsentwürfe und beraten und vertreten Sie bei Schenkungsverträgen für Ihre italienische Immobilie
- Wir prüfen für Sie eventuelle Pflichtteilsansprüche und Wohnrechte an der Immobilie.
- Bei Auseinandersetzung mit der Erbengemeinschaft vertreten wir Sie vor Gerichten oder führen Mediationen durch.
- Wir organisieren alle notwendigen Dokumente (z.B. wir beantragen den Erbschein oder das europäische Nachlasszeugnis) für Sie und sorgen dafür, dass alle Fristen für die Erbschaftsannahme bzw. Erbschaftserklärung der Immobilie gewahrt werden.
- Wir evaluieren, welche Erbschafts- und Schenkungssteuern sowie Freibeträge unter Betrachtung Ihrer Immobilie möglich sind.
Immobilienrecht Italien – Besonderheiten, Verträge und Steuern
Immobiliarregister
In Italien gibt es, mit Ausnahme der ehemals österreichischen Provinzen, kein Grundbuch. Vielmehr gibt es ein Immobiliarregister, welches kein dingliches Register darstellt, sondern nach den Namen der Eigentümer geordnet ist.
Der dingliche Rechtszustand eines Grundstücks wird dadurch ermittelt, dass in der Urkundensammlung sämtliche Rechtsakte und die darin enthaltenen Erwerbsvorgänge der letzten 20 Jahre, die sich auf das Grundstück beziehen, zurückverfolgt werden. Nur so kann die Berechtigung des Eigentümers und die Lastenfreiheit des Grundstücks zweifelsfrei festgestellt werden.
Immobilienkaufvertrag
Für den Abschluss von Immobilienkaufverträgen, die die Eigentumsübertragung an einer bestimmten Sache zum Gegenstand haben, gilt in Italien das Konsensualprinzip. Bei diesen Verträgen mit dinglicher Wirkung erfolgt die Übertragung und der Eigentumserwerb aufgrund der rechtsgeschäftlichen Einigung der Parteien. Ausgenommen hiervon sind lediglich die Grenzgebiete zu Österreich.
Im italienischen Recht hat die Eintragung einer Grundstücksübertragung zwischen Verkäufer und Käufer in das Immobilienregister nur deklaratorische Wirkung. Anders als in Deutschland hat die Eintragung also keine konstitutive Wirkung, da das Eigentum bereits durch den Kaufvertrag übergeht.
Vorvertrag
Der Abschluss eines Vorvertrags (preliminare di compravendita, compromesso) oder eines unwiderruflichen Kaufangebots (proposta irrevocabile d'acquisto) ist in Italien weit verbreitet und geht der notariellen Beurkundung voraus.
Der Kaufvorvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der in der Regel privatschriftlich abgefasst wird. Zum Schutz des Käufers ist es auch möglich, den Vorvertrag notariell beurkunden und in das Immobilienregister eintragen zu lassen.
Zahlung des Kaufpreises
Eine Besonderheit des italienischen Immobilienkaufvertrages im Vergleich zur deutschen Vertragsabwicklung besteht im Bereich der Kaufpreiszahlung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis in der Regel immer vor oder zumindest zum Zeitpunkt der Beurkundung, d.h. vor Eintragung in das Immobilienregister.
Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel durch assegni circolari (Bankwechsel). Ein Gesetz aus dem Jahr 2017 sieht vor, dass die Zahlung des Kaufpreises auch über ein Notaranderkonto erfolgen kann.
Registersteuer
Ist der Verkäufer eine Privatperson, beträgt die Registersteuer (imposta di registro) bei einem Zweitwohnsitz 9% vom Katasterwert. Bei einem Erstwohnsitz in Italien zahlt man derzeit nur 2% Registersteuer.
Wird die Immobilie von einem Bauträger oder Unternehmen, das gewerblich mit Immobilien handelt, verkauft, fällt anstelle der Registersteuer die IVA (Mehrwertsteuer) an. Diese beträgt in der Regel 10%, bei Erstwohnsitzen 4%.
Italienische Steuernummer
Der Notar ist in Italien auch für die Abführung der Steuern zuständig. Diese werden von dem Notar beim Abschluss des Kaufvertrages durch die Parteien einbehalten.
Jeder Käufer, der noch nicht in Italien steuerlich registriert ist, muss sich vor der notariellen Beurkundung bei den italienischen Behörden eine Steuernummer (numero di codice fiscale) zuteilen lassen.
Die Spekulationsfrist beim Wiederverkauf, die in Deutschland 10 Jahre umfasst, beträgt in Italien 5 Jahre.
1-Euro-Häuser
Einige italienische Gemeinden bieten Immobilien zum Kauf für einen Euro an. Auch wenn dies verlockend klingt, ist der Kauf dieser Häuser oft an umfangreiche Auflagen gebunden, wie beispielsweise Fristen für die Sanierung oder Investitionen, die getätigt werden müssen. Vor dem Kauf ist auch immer zu prüfen, ob baurechtliche Probleme bestehen oder Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind. Für einen rechtssicheren Erwerb sollten einige Details vor dem Kauf juristisch geprüft werden.
Ersitzung (usucapione)
Anders als in Deutschland kann man ein Grundstück auch mit böswilliger Absicht ersitzen, und das bereits nach 20 Jahren. Die gutgläubige Ersitzung, das heißt, wenn man in gutem Glauben ist, Eigentümer zu sein, ist in manchen Fällen bereits nach zehn Jahren möglich. Während das Grundbuch in Deutschland den Eigentümer schützt, hat das Immobilienregister in Italien keine konstitutive Wirkung.
Um eine Ersitzung Ihres Grundstücks in Italien zu vermeiden, ist eine sorgfältige Überwachung des Grundstücks und eine frühzeitige Reaktion auf eine unberechtigte Nutzung Ihrer Immobilie essenziell.
Checkliste für den Immobilienerwerb in Italien
Eigentumsrecht
Lassen Sie sich das Eigentumsrecht des Verkäufers durch Vorlage des Immobiliarregisterauszuges bzw. eines Notarberichtes und des notariellen Kaufvertrages nachweisen.
Kauf aus Erbschaft
Handelt es sich bei dem Verkäufer um eine Erbengemeinschaft oder wurde das Objekt im Wege der Erbfolge übertragen, sind weitere Nachforschungen erforderlich, um möglichen Ansprüchen von Pflichtteilsberechtigten vorzubeugen.
Vorkaufsrechte und bestehende Mietverhältnissen
Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück nicht vermietet oder verpachtet ist und keine Vorkaufsrechte bestehen. Denkbar sind Vorkaufsrechte privater Dritter (z.B. Mietervorkaufsrecht, landwirtschaftliches Vorkaufsrecht zugunsten des selbst wirtschaftenden Nachbarn, Vorkaufsrecht des Pächters landwirtschaftlicher Grundstücke), aber auch staatliche Vorkaufsrechte beim Verkauf von Immobilien mit künstlerischer oder kunsthistorischer Bedeutung.
Baugenehmigung
Vergewissern Sie sich, dass es sich nicht um einen Schwarzbau handelt, auch im Hinblick auf eine eventuelle Sanierung: Jahrelang wurde in Italien eine Politik des condono (Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung) betrieben. In großem Umfang wurde ohne Genehmigung gebaut, in der Hoffnung, später unter eine neue Regelung des condono zu fallen, die in vielen Fällen die Möglichkeit einer Heilung durch nachträgliche Baugenehmigung vorsah. Prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung oder eine nachträgliche Genehmigung erteilt wurde.
Steuerliche Belastung
Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer alle Steuern, Abgaben und Nebenkosten ordnungsgemäß bezahlt hat. Die italienische Steuergesetzgebung sieht vor, dass das Finanzamt den neuen Käufer für die vom ursprünglichen Eigentümer nicht bezahlten Steuern in Regress nehmen kann.
Städtische Baugrundstücke
Beim Erwerb von städtischen Baugrundstücken ist es grundsätzlich ratsam, ein Baugrundstück erst dann zu erwerben, wenn bereits eine Baugenehmigung der Baubehörde für das Grundstück vorliegt. Die in den städtischen Regelungen festgelegte allgemeine Bebauungsmöglichkeit (die Bauleitplanung) schützt nämlich ohne eine entsprechende Baugenehmigung nicht vor dem in Italien häufig eintretenden Risiko, dass die Stadtverwaltung im Falle eines politischen Wechsels die Bauleitplanung ändert oder aus Gründen des öffentlichen Interesses die Verstaatlichung des Grundbesitzes beschließt.
Katasterauszug
Es empfiehlt sich, einen Registerauszug beim Katasteramt anzufordern. Dort wird ein allgemeines Verzeichnis aller Grundstücke mit Angabe ihrer Ertragsfähigkeit geführt. Die Funktion des Katasters ist steuerlicher, aber auch städtebaulicher Natur. Die Katasterauszüge sind vor allem interessant, um die Größe des Grundstücks und den steuerlichen Ertragswert (rendita catastale) zu ermitteln.
Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers
Achten Sie auch auf eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers: In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, zahlungsunfähig wird und in Konkurs geht. In diesem Fall besteht für den Käufer die Gefahr, dass er nach dem Erwerb der Konkursanfechtung unterliegt, mit der Folge, dass die erworbene Immobilie zugunsten der Gläubiger, deren Konkursforderungen anerkannt wurden, an die Konkursmasse zurückgegeben werden muss.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Ein notarieller Vorvertrag ist nur bei zu errichtenden Gebäuden erforderlich. In diesem Fall wird der Vorvertrag auch im Immobilienregister eingetragen.
Ansonsten kann der Vorvertrag auch privatschriftlich abgeschlossen und beim Finanzamt hinterlegt werden. Ein notariell beurkundeter und im Grundbuch eingetragener Vorvertrag ist jedoch für den Käufer vorteilhafter. Insbesondere bei Zahlung einer hohen Anzahlung ("Caparra") ist dies der beste Weg , da der Käufer bei einem privatschriftlichen Vorvertrag keine Sicherheit für die geleistete Zahlung erhält.
Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags können Sie, auch beim Notar, eine Einsichtnahme in das Immobilienregister (visura ipotecaria) beantragen, um sich zu vergewissern, dass die Immobilie frei von Hypotheken ist und/oder um generell zu prüfen, ob die Immobilie frei von sonstigen Belastungen ist.
Das italienische Gesetz sieht vor, dass die Provision zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses fällig wird, was bereits bei Abschluss eines Vorvertrags der Fall ist. Sie können mit dem Makler aber auch eine andere Regelung vereinbaren (z.B. Zahlung der Provision bei notarieller Beurkundung wie in Deutschland).
Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Verkäufer der Wohnung die Nebenkosten bis zum Datum der Beurkundung bzw. der Besitzübergabe zu bezahlen, zusammen mit allfälligen Rückständen aus früheren Jahren. Darüber hinaus haftet der Verkäufer auch für die Kosten von außerordentlichen Aufwendungen, die von der Eigentümerversammlung vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrages beschlossen werden.
Ja. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie sich entschließen, Ihr Haus zu verkaufen, sind Sie verpflichtet, über einen Energieausweis für die zu verkaufende Immobilie zu verfügen. Dieser ist sowohl für die Vermarktung als auch für die notarielle Beurkundung erforderlich.
Es handelt sich um einen Bericht, der von einem qualifizierten Techniker (Architekt, Ingenieur, Vermessungsingenieur) verfasst wird und die bauliche Ordnungsmäßigkeit/Konformität der zu verkaufenden Immobilie bescheinigt. Diese Bescheinigung sollte im besten Fall von der verkaufenden Partei vorgelegt werden, da sie zunehmend auch von Notaren verlangt wird, obwohl sie noch nicht obligatorisch ist. Sie stellt zudem eine wichtige Garantie für den Käufer dar, weil in Italien nicht ausgeschlossen werden kann, dass ohne die notwendigen Baugenehmigungen gebaut oder renoviert worden ist.
Das ist ohne weiteres möglich. Für den Kauf oder Verkauf der Immobilie benötigen Sie eine Vollmacht, deren Unterschrift notariell beglaubigt werden muss. Die Beglaubigung der Vollmacht kann auch in Deutschland erfolgen.
